Mansuroğlu Mah. 288/3 Sok. No: 1 Selvili 2 Apt. A Blok K: 5 D: 19 Bayraklı / İzmir
+90 (232) 464 80 00
info@sakaryaalgan.com

ARSA PAYININ ÖNEMİ İLE ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI HAKKINDA DEĞERLENDİRME

ARSA PAYININ ÖNEMİ İLE ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI HAKKINDA DEĞERLENDİRME

            Türkiye’de meydana gelen depremler kentsel dönüşümün önemini ortaya koymuştur. Binalar doğal afetler neticesinde ya da kat maliklerinin iradesi ile karar alınarak yıkılabilmektedir. Yıkım neticesinde, kat malikleri arasında bir mutabakat olmaz ise, farklı konum ve özelliklerde bağımsız bölüme sahip olan kat maliklerinin arsa paylarının ne şekilde belirleneceği sorunuyla karşılaşılmaktadır. Bu çalışmada, sorunun çözümü için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerine tanınan hukukî imkânlar ele alınacaktır.

            A. Arsa Payının Tanımı

            Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde (“m”) “arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” olarak tanımlanmıştır. Her malik bağımsız bölümüne ek olarak anagayrimenkulün inşa edildiği arsa üzerinde belli oranda hak sahibi olur. Bağımsız bölüm maliklerinin arsa üzerinde hangi oranda pay sahibi olduğu arsa payı ile belirlenir.

            634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde, kat irtifakı / mülkiyeti projesinde arsa payının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre belirleneceği belirtilmiştir. Bu durumda arsa üzerindeki anayapının bağımsız bölümlerine arsa payı özgülenirken her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, biçimi, kaçıncı katta bulunduğu, cadde veya sokağa cepheli olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı gibi unsurlar dikkate alınacaktır[1]. Yargıtay da kararlarında bu hususu arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu katı, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar dikkate alınır demek suretiyle belirtmektedir[2].

            B. Ana Taşınmazın Yönetimi

            Ana taşınmaz maliklerin kararlarıyla yönetilir. Kararların alınmasında arsa payı önem arz etmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre, “Yönetici kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” Önem arz eden bir diğer hüküm 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde düzenlenmektedir. Bahse konu hüküm şöyledir:

 “Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”

            C. Ortak Alanların Kullanımı

            634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi uyarınca ortak alanların malikler tarafından kullanılmasında arsa payı dikkate alınmaktadır. Söz konusu hüküm şöyledir:

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

            Özellikle günümüzde her ailenin en az bir araç sahibi olduğunu düşünecek olursak ortak alan olarak nitelendirilen otoparkların kullanımı açısından da arsa payı önem arz edecektir. Nitekim Yargıtay da bir kararında “her kat malikinin arsa payları oranında otoparktan yararlanmalarına karar verilmesi gerekirken, devamlı özgülenmeyi de kapsayacak biçimde bir araçlık otopark yerinin kullanılması şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir” demek suretiyle bu hususu hüküm altına almıştır[1].

            D. Kamulaştırma Durumunda

            Anayapının kamulaştırılması durumunda bağımsız bölümlere ilişkin kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde arsa payı belirleyici unsur olacaktır[1]. Nitekim KMK m. 46’ bu durumu “Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir” hükmü ile açıkça ifade etmiştir.  

            E. Binanın Sigorta Ettirilmesi Durumunda

KMK’nin “Sigorta anlaşması başlıklı” 21. maddesi anagayrimenkulün malikler tarafından sigorta edilmesini düzenlemektedir. Söz konusu madde hükmü “Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.” demektedir. Bu durumda malikler tarafından sigorta ettirilmiş yapı tamamen harap olduğunda sigorta bedeli tutarının malikler arasında paylaştırılmasında arsa payı belirleyici unsur olacaktır.

            F. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında

            Kentsel dönüşüm sürecinde, süreç tamamen arsa payı üzerinden işlemektedir. 6306 sayılı Kanun’a göre arsa payı, kentsel dönüşüm sürecinin konusunu teşkil eden anagayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüttür. Kanuna göre kentsel dönüşüm projelerinde en az üçte iki çoğunlukla[1] karar almada yeter sayı arsa payına göre belirlenmektedir. Bu yüzden maliklerin arsa paylarının doğru tespit edilmesi mağduriyet yaşamamaları açısından önem arz etmektedir.

            6306 sayılı kanuna göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek maliklerin adına payları oranında tescil edilecektir. Bu hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere bina yıkıldıktan sonra maliklerin o arsa üzerindeki haklarını belirleyecek ölçüt arsa paylarıdır. Maliklerin arsa üzerindeki haklarını belirleyen arsa payının önemi yıkım sonrasında inşa edilecek yeni yapıda arsa payı sahibi konumunda bulunan malike kaç bağımsız bölüm (daire, işyeri vb.) düşeceği, bağımsız bölümlerin metrekaresi, cephesi ve hangi katta bulunacağı gibi hususlarda önem arz etmektedir.

            Arsa payı, kat maliklerinin aldığı kentsel dönüşüm kararlarına katılmayanlar için de önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının durumunun ne olacağı kanunda belirtilmiştir. Kanuna göre kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan maliklerin arsa payları açık artırma usulü ile satışa, satılamadığı takdirde ise kamulaştırmaya konu olacaktır. Kat malikine ödenecek satış veya kamulaştırma bedeli, arsa payına göre belirlenecektir.

            Kentsel dönüşüm sürecinde tapuda yazılı olan arsa payının önem arz edeceğinden bahsetmiştik. Örneğin bağımsız bölümlerin hangi katta bulunduğu, cephesi, manzarası gibi hususlar dikkate alınmadan arsa payının kaç daire bulunuyorsa o sayıya eşit şekilde bölünerek tapuya tescil edildiği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu durumda bodrum katta bir dairesi bulunan malik ile üst katlarda deniz manzaralı bir daireye sahip olan malik eşit haklara sahip olacaktır. Maliklerin bu şekilde mağduriyete uğramamaları açısından arsa payının düzeltilmesi davasının açılması gerekmektedir.  

            III. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

            1. Arsa Payının Gerçeği Yansıtmaması

            Anayasa Mahkemesi’nin bir kararında da belirttiği gibi arsa payının bağımsız bölümlere özgülenmesinde gerekli dikkat ve özen gösterilmemektedir. Bunun sonucu olarak da malikler mağduriyet yaşamaktadırlar. Söz konusu kararda “Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan çok katlı yapılar umumiyetle arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis işlemleri yapılıp kat mülkiyetine geçirildikten sonra satılmaktadır. Bu durumda yapı nihayete erdiği ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edildiği esnada bağımsız bölümlere kimlerin malik olacağı bilinmemektedir. Bu sebeple bina sahibi açısından bir önem teşkil etmemesi dolayısıyla, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilirken bağımsız bölümlere arsa payı özgülenmesi işlemleri özensiz bir şekilde yapılabilmektedir. Bağımsız bölümlere daha sonradan malik olan kişiler ise bunların konum ve büyüklüklerine göre ücret ödemekte, ancak arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı bir şekilde tahsis edilmemesi durumunda mağduriyet yaşamaktadırlar”[1] denilmiştir.

            2.  Davanın Hukuki Dayanağı

            Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı KMK’nın 3. ve 44. maddesidir. Yargıtay da “arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır” demek suretiyle bu hususu belirtmiştir.[1]

            3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Önem Arz Eden Hususlar

            A. Hukuki Niteliği

Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Tespit davalarında bir hakkın[1] varlığının tespiti talep edilir. Tespit davalarında önem arz eden husus davanın açılması için korunmaya değer hukukî yararın bulunması gerektiğidir.

            B. Davacı

            Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi ve bu kişilerin kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcuttur.

            Kanunun lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmayan kimseler arsa payı düzeltim davasını açma yetkisine sahip değillerdir. Örneğin taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanan kişiler, anagayrimenkulde bağımsız bölüm maliki olmayan yönetici ve intifa hakkı sahipleri arsa payı düzeltim davasını açamazlar. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında da belirttiği üzere arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmektedir[1].

            C. Davalı

            Yargıtay bir kararında “Davanın niteliği gereği yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi gözetilerek, dava konusu ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken…”[1] demek suretiyle davacı dışında kalan tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı konumunda gösterilmesinin zorunlu olduğunu belirtmiştir. Çünkü dava sonucunda arsa payının düzeltilmesine karar verilirse davacı dışında kalan tüm bağımsız bölüm maliklerinin de arsa paylarının düzeltilmesi gerekecektir.

            D. İspat

            Arsa payının düzeltilmesi davasının konusunu arsa paylarının, inşaatın tamamlanma[1] tarihi itibariyle adil şekilde paylaştırılmadığı meselesi oluşturur. Bu nedenle davada bu hususun ispat edilmesi gerekir. Yargıtay içtihatları uyarınca bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri[2] ile oranlı olup olmadığının belirlenmesi gerekir[3]. Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra bağımsız bölüm üzerinde gerçekleştirilen imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz[4].

            Kat maliki veya kat irtifakı sahibi iddiasını şahit dahil her türlü delil ile ispat edebilir[1]. Yargıtay kararlarında da bu husus açıkça belirtilmiştir[2].

            E. Zamanaşımı / Hak Düşürücü Süre

            Arsa payının düzeltilmesi davasınınaçılması herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı ile sınırlandırılmamıştır. Yargıtay’ın içtihatları uyarınca ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir[1].

            F. Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un “Görevli Mahkeme” kenar başlıklı ek 1. maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.

            Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

             G. Harçlar ve Avukatlık Ücreti

            Arsa payı düzeltim davasında yargı harçları ile avukatlık ücretleri, maktu tarife üzerinden hesaplanmalıdır[1].


[1]              Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan ve konusu doğrudan para alacağı olmayan davalarda, yargı harçları ile avukatlık ücretlerinin maktu tarifeler üzerinden hesaplanıp hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden, nispi tarifelere göre harç ve avukatlık ücretine hükmedilmiş olması, doğru görülmemiştir.” Yargıtay 18. HD, E. 2012/4680, K. 2012/6429 T. 29.05.2012


[1]              Yargıtay 20. HD. E. 2016/11562, K. 2017/72, T. 16.01.2017; Yargıtay 18. HD. E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 03.03.2008


[1]              “…deniz manzarası konusunda gerekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” Yargıtay 18. HD, E. 1998/5277, K. 1998/8427, T. 7.7.1998

[2]              “…mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken tarafların tüm delillerini toplayarak gerekirse yerinde keşif yapılmak sureti ile uzman bilirkişiden rapor alıp, davacının iddia ettiği gibi bağımsız bölümler ve arsa payları arasında açık bir orantısızlık olup olmadığını araştırıp tespit etmelidir.” Yargıtay 20.HD, E. 2017/4576, K. 2017/8238, T. 23.10.2017


[1]              “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” (KMK m.3)

[2]              “Yalnızca bağımsız bölümlerin konum ve yüzölçümlerine bakılarak arsa paylarının tespiti mümkün değildir. Bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyecek tüm unsurların dikkate alınması gerekir.” 18. HD, E. 2008/13132, K. 2009/1268, T. 17.02.2009

[3]              Yargıtay 18. HD. E. 2008/13132, K. 2009/1268, T. 17.02.2009

[4]              Yargıtay 20. HD. E. 2017/ 3927, K. 2017/8667, T. 31.10.2017


[1]              Yargıtay 20. HD, E.2017/5442, K. 2019/1190, T. 20.2.2019.


[1]              Yargıtay 18. HD. E. 2002/7706, K. 2002/8323, T. 19.09.2002.


[1]              Arsa payının tespiti davasında, tespiti istenen hak arsa payının oranıdır.


[1]              Yargıtay 18. HD. E. 2005/1500, K. 2005/3483, T. 11.04.2005.


[1]AYM, E. 2015/25, K. 2015/81, T. 10.9.2015, R.G. Tarih-Sayı 21.10.2015-29509.


[1]              6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 6.


[1]              Yargıtay 5. HD, E. 2013/5888, K. 2013/11274, T. 30.05.2013.


[1]              Yargıtay 18. HD. E. 2013/ 18679 K. 2014/3477 T. 27.02.2014.


*             Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Doktora Öğrencisi.

**           Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Yüksek Lisans Öğrencisi.

[1]              GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, 8. Bası, Ankara 2019 s. 75.

[2]              Yargıtay 20. HD, E. 2017/2569 K. 2017/6174 T. 04.07.2017; Yargıtay 18. HD, E.2008/10404, K.2009/700, T. 05/02/2009.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir